La condominialità di un bene non è esclusa per il solo fatto che le costruzioni siano realizzate, anziché come porzioni di piano l’una sull’altra (condominio verticale), quali proprietà singole in sequenza tipo le villette a schiera (condominio in orizzontale) perché va preso in considerazione esclusivamente il rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell’edificio alle proprietà singole (Corte di Cassazione, sentenza n. 5643/2023).
Gli impianti destinati all’uso comune, anche se insistenti su un’area privata, possono essere considerati comuni: fatto e decisione
Gli attori citarono in giudizio, innanzi al Tribunale, i proprietari di sette villini facenti parte di un complesso edilizio per chiedere accertarsi e dichiararsi l’insussistenza di un condominio in relazione ad un impianto di smaltimento delle acque reflue e meteoriche sussistente all’interno della loro proprietà privata ma servente, di fatto, tutte le unità immobiliari limitrofe, ed ottenere il riconoscimento della proprietà esclusiva sul manufatto.
I condomini convenuti si costituirono in giudizio chiedendo il rigetto delle domande e, in via riconvenzionale, accertarsi dell’esistenza del condominio costituito dal complesso composto da sette unità immobiliari in rappresentanza del quale era stato già nominato un amministratore che operava per il pagamento delle spese condominiali.
Tribunale respinse la domanda degli attori di accertamento dell’insussistenza del condominio e rigettò anche la domanda riconvenzionale.
I proprietari dei villini convenuti rilevavano come il Tribunale, pur avendo riconosciuto la funzione strumentale e di servizio degli impianti di smaltimento delle acque reflue e meteoriche per ciascuna unità abitativa, non aveva però dichiarato la sussistenza del condominio avente ad oggetto tali impianti e, pertanto, proposero appello avverso alla sentenza di primo grado.
La Corte di merito accolse l’appello e dichiarò la natura condominiale dell’impianto di smaltimento delle acque reflue e gli attori-appellati impugnarono la sentenza della Corte e proposero ricorso per cassazione.
La Corte di legittimità rigettò il ricorso.
Precisa la Corte di Cassazione, c è applicabile, ex art. 1117 bis c.c., anche quando si tratti non di parti comuni di uno stesso edificio, bensì di parti comuni ad edifici limitrofi ed autonomi (come ad es. le costruzioni realizzate in sequenza come le villette a schiera), oggettivamente e stabilmente destinate alla conservazione, all’uso od al servizio di tali edifici, ancorché insistenti su un’area appartenente al proprietario (o ai proprietari) di uno solo degli immobili.
La Corte di merito aveva accertato come la fossa biologica ed il pozzetto di raccolta, sebbene poste nella proprietà esclusiva, fossero destinati alla raccolta ed allo smaltimento delle acque reflue e meteoriche provenienti dalle sette unità costituenti detto complesso immobiliare, realizzati dal costruttore prima della vendita delle unità immobiliari, ragione per la quale aveva correttamente ritenuto che si trattasse di beni condominiali.
Nessun rilievo, precisa la Cassazione, aveva la circostanza che il Comune avesse emesso un’ordinanza di demolizione dell’impianto perché realizzato abusivamente in quanto trattasi di circostanza che attiene a profili pubblicistici e non incide sull’identificazione dei beni comuni.
L’ordinanza di demolizione, infatti, non era idonea a determinare la cessazione della materia del contendere in materia del contendere in quanto non era stato dimostrato che l’impianto fosse stato demolito, potendo il destinatario dell’ordinanza attivare i rimedi impugnatori dell’atto amministrativo o accedere ad eventuale sanatoria.
Considerazioni conclusive
Per la Cassazione la presunzione legale di comunione di talune parti dell’edificio condominiale, si basa sulla loro “attitudine funzionale” al servizio e al godimento collettivo, intesa come relazione strumentale necessaria tra queste parti e l’uso comune.
Ed è proprio la presenza di tale relazione strumentale che configura la nozione di condominio anche nell’ipotesi di immobili adiacenti orizzontalmente.
